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70年砥砺前行 安居华章焕新彩
  文/刘一庆
  新中国成立70周年,中国已经进入了崭新的阶段,全国各族人民正为了“实现中华民族伟大复兴的中国梦”而努力奋斗。伴随着祖国的发展强大,家的变化也是日新月异。
  曲折前行中的住房改革,带给中国人民在居住空间和生活方式上的巨大变迁。回顾过去,一代人又一代人的记忆,在大杂院,在胡同口,在筒子楼,在小区里……细数70年来国人居住条件的变化,令人振奋。在党中央的正确领导下,国人对美好生活的更高向往,也从未止步。
  政策保障安居梦
  70年来国人居住条件不断在改变,政策机制不断完善,人民群众对住房的幸福感和满意度不断增强。1949年新中国成立之初,城市人口开始增加,城市住房问题凸显,人均居住面积只有4.5平方米左右。到了50、60年代,国家更注重国防建设和工业生产,住房投资得不到支持,住房领域初步建立起低租金的福利房供给制度。
  1978年,全国城镇居民人均居住面积仅3.6平方米,缺房户达869万,占城市总户数的近一半。1978年,邓小平指出,“解决住房问题能不能路子宽些,譬如允许私人建房或者私建公助,分期付款,把个人手中的钱动员出来,国家解决材料,这方面潜力不小。”
  全国多个城市进行了住房改革的实践性探索,诸多创新迈出了第一步。1982年首批在郑州、四平、常州、沙市进行房改试点,1984年在北京、上海、天津扩大试点。1986年1月国务院召开了“第一次全国住房制度改革工作会议”,标志着我国住房制度改革进入整体方案设计和全面试点阶段。
  1991年10月召开了全国第二次房改工作会议,确定了租、售、建并举,以提租为重点,“多提少补”或“小步提租不补贴”的租金改革原则。1993年11月,第三次全国房改会议后,出售公房再次成为重点。1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》进一步明确了职工以不同价格购买的公房所享受的产权,建立多层次的住房产权结构。住房产权改革界定了住房私人产权的属性,使产权主体的行为有了收益保证或稳定的收益预期,产生了利益激励。
  数据显示,1997年,城镇人均居住面积上升到8.8平方米,是1978年的2倍多,全国城镇竣工住宅4.055亿平方米,是1978年的10余倍。此时商品房市场的发展到了瓶颈阶段,1994-1997年的平均销售面积增长率在10%以下,个人购买的比重也基本停留在50%-60%左右。
  1998年7月,国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,取消了实行多年的福利分房制度,房地产全面进入商品房时代。
  千禧年开始后,国人对居住空间的需求不再仅满足于功能上的完备。电梯直达让楼层越来越高,园林绿化让小区越来越美,人性化的配套服务让生活越来越舒心,城市的样貌也焕然一新。
  2003年,国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,将之前以经济适用房为主的住房体系改为“实现多数家庭购买商品房”,这一转变被认为是中国住房制度最终迈入市场化阶段的标志。为了抑制经济适用住房的投机性购房行为,促进经济适用住房的公平分配,《经济适用住房管理办法》出台。
  商品房价格飞速上涨,房贷的助力使房地产市场出现了高度繁荣,不过,房价快速大幅上涨所导致的民生问题和金融风险问题也进一步加剧。随后,密集的住房市场调控随之而来。2006年,国务院办公厅转发建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》。围绕这一问题,2004至2015年,全国共出台了70多项调控政策。
  此外,中央还出台了一系列与住房保障工作相关的政策,在增加保障房建设,扩大保障覆盖率的同时,也完善并优化了保障房供应结构。2008年,住房和城乡建设部对外宣布了高达9000亿元的保障性住房投资计划。2010年国务院办公厅发布《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。
  2013年以来,以楼市长效机制为基础的各项准备工作都在推进当中。2014年至2016年9月,政府在“稳增长”和“去库存”的诉求下,接连出台刺激政策。2016年底,中央政治局会议提出2017年要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。政府调控效果明显。
  2016年底,中央经济工作会议首次提出“房住不炒”的定位。2018年6月,自然资源部宣布统一的不动产登记信息管理基础平台已经全国联网,我国不动产登记系统进入全面运行阶段,为构建房地产市场长效发展机制构建基础性条件。
  2017年,按照住房城乡建设部统一部署,北京市、上海市、广东省深圳市、四川省成都市、江苏省淮安市、湖北省黄石市6个试点城市,正在积极推进发展共有产权性质政策性商品住房的试点工作。试点城市应对除公共租赁住房外的其他具有保障性质的住房,逐步纳入政策性商品住房管理。
  让房子回归居住属性,让全体人民住有所居,“房住不炒”、“多主体供给、多渠道保障、租购并举”将是未来一段时期解决住房问题的总体纲领,也是实现全面建成小康社会的必然要求。
  精准定位租购并举
  近年来,中国已经意识到短期调控带来的弊端,房地产市场长效机制正在加紧制定之中。此外,城镇化依然处于快速发展阶段,超大城市、特大城市的住房矛盾日渐尖锐化,因此,需要重新审视住房供需矛盾和未来住房增量问题。
  2019年是中国住房发展的关键年。“房住不炒”与“多主体供给、多渠道保障、租购并举”是中央给出的答案,这奠定了新的发展阶段我国城市住房政策的基调。在新的历史时期,解决住房问题要两条腿走路,既要有市场体系,又要有保障体系。
  中央政府高度重视住房保障体系建设。在住房市场的租售结构方面上,国家提出了大力提倡租购并举、租购同权等诸多方案。新的制度直面问题,回归了保障属性,在当下的历史阶段有着特别关键的意义。
  住房市场需求旺盛,尤其是人口密集的一线、二线城市,住房市场供需矛盾较大。在我国住房供应体系中,租赁市场是一块明显的短板。业内人士指出,长期以来,我国住房发展“轻租重购”的模式导致租购发展严重不平衡。租赁市场作为住房市场的补充,可以解决中低收入群体的居住需求,有效缓解住房市场的供需矛盾。
  最早提出“租购并举”并明确其为住房制度改革主要方向的是2015年底召开的中央经济工作会议,这一政策导向,针对的正是长期以来我国房地产市场“重售轻租”的现实。
  2017年7月24日住建部等九部委联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求加快发展住房租赁市场,在广州、深圳、南京等11个城市陆续展开住房租赁试点。
  各地积极响应,纷纷作出努力。据了解,北京2019年要更好解决群众住房问题,出台进一步规范管理住房租赁市场政策措施,促进住房租赁市场稳定。
  租房市场持续获政策支持,包括利用集体建设用地建设租赁住房试点等。此外,上海、杭州等地多个租赁地块成交。租赁市场供应有望进一步加大。以集体建设用地建设租赁住房试点为例,自然资源部和住建部办公厅公告,已原则同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。
  国家“鼓励通过新增用地建设租赁住房”的号召已得到不少城市响应。未来,用地紧张的城市建设租赁住房“无地可用”的压力将得到缓解。
  2018年12月,北京市有7个共有产权房地块入市。值得关注的是,其中有3个地块是大兴区瀛海镇3宗集体建设用地,这是北京市首次将集体建设用地纳入到共有产权住房的供地中。
  数据显示,2019年1月,上海、杭州共成交10宗租赁地块。其中,上海成交8宗租赁地块,7宗为纯租赁用地;杭州成交2宗租赁地块,均建设人才专项租赁住房。
  不过,租赁市场也面临一些困境。租赁房源“老龄化”,不适应市场需求;租赁关系不稳定,市场秩序不规范,支持租赁市场发展的政策体系也不够健全。
  专家指出,未来要进一步采取有针对性的政策举措,完善房地产市场平稳健康发展长效机制。完善住房租赁市场体系,建立健全住房租赁相关法律法规,完善金融财税政策,实现住房租赁市场健康稳定发展。
  首先,在加强和完善房地产调控、遏制投机性需求的同时,扩大公租房供应、鼓励长租公寓发展及私人房源用于出租等途径以增加租赁住房供给。据悉,上海市加快租赁房建设,新建和转化租赁房源10万套,新增代理经租房源9万套,进一步规范住房租赁市场发展。新增供应各类保障房6万套。海南2019年将因地制宜发展产业地产,大力发展房屋租赁市场。
  其次,稳定规范租赁关系,在加强权益保障等方面发力。我国首部《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》问世,对“房主欺客”“黑中介”“二房东”等行为均提出规范和约束,意在让租客告别种种烦恼。保障租户权益,推进“租购同权”,租房也能落户,子女也能就近入学等权益也被提出。广州、无锡、郑州、济南等地纷纷推出“租购同权”之举。
  租售并举的含义是在现有的房地产买卖市场外,打造一个租赁市场,通过租赁市场来填补买卖市场的不足和弊端。“租购并举”无疑是让住房回归居住本义,让房地产市场形成稳定健康发展的长效机制中十分关键的一环。
  老旧小区换新颜
  房子对于中国人来说,从来就有着不同寻常的意义。从农村到城镇,从平房到楼房,从福利房到商品房,人们的居住空间和生活方式也得到了巨大改善,百姓的安居梦正照进现实。随着目前一二线城市增量土地供应的短缺,以存量空间改造为主的内涵式增长成为城市发展新趋势。
  其中,老旧住宅区改造是城市品质提升过程中的一项重要工作。街老、院老、房老、设施老、生活环境差成为常见的“四老一差”困局,不仅成为小区居民的一桩“心事”,也是现代化城市及社区治理的一大“心病”。新房要建,已有的旧居也要重视,新旧改革双管齐下,发展平衡才不会跛腿走路。
  老旧小区多指建成于2000年以前、公共设施落后,影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的,且未纳入棚户区改造计划的住宅小区。据了解,我国2000年前老旧居住小区近16万个,涉及居民超过4200万户,建筑面积约为40亿平方米。我国需要改造的老旧小区投资总额达4万亿,存量空间改造已成为城市发展的新趋势。
  目前老旧小区在三大问题上较为突出:一是管网破旧;二是公共服务缺失;三是没有物业管理,公共环境普遍比较差,这些问题直接关系到小区居民的生活品质。
  早在2015年,中央城市工作会议上,就要求加快老旧小区改造,不断完善城市管理和服务,彻底改变粗放型管理方式。2016年2月,《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出,有序推进老旧住宅小区综合整治、危房和非成套住房改造,加快配套基础设施建设。
  2017年底,住房和城乡建设部在厦门、广州等15个城市启动了城镇老旧小区改造试点。截至2019年5月底,各地上报需要改造的城镇老旧小区17万个,涉及居民上亿人。作为城市发展的见证者,老旧小区不应被遗忘,但改造工作面广量大,改什么、怎么改、改后如何建立长效管理机制,考验着城市治理水平。
  截至2018年底,全国试点城市共改造老旧小区106个,惠及5.9万户居民。北京、上海、广州、杭州等城市在老旧小区加装电梯方面进行了大量探索,2018年全国老旧小区加装电梯已完成1万多部。
  今年政府工作报告指出,我国城镇老旧小区量大面广,要大力进行改造提升,更新水电路气等配套设施,支持加装电梯,健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施。
  在此背景下,6月19日,国务院召开常务会议,部署推进城镇老旧小区改造,顺应群众期盼改善居住条件,明确要求推动建立小区后续长效管理机制,并将老旧小区的改造工作上升到国家的高度。
  在业内看来,老旧小区改造,承载着人们对美好生活的向往,也是城市品质提升过程中的一项重要工作。老旧小区改造远远不仅是一个建设工程工作,更多的是一个社会治理、基层组织动员工作,需要发动老百姓共谋、共建、共管、共评、共享。在这过程中,政府一定不能大包大揽,而要加强政策支持,引导发动居民积极参与。
  住房事业的发展不仅仅关系到宏观经济的发展,而是关乎社会民生,也涉及政治、经济、金融、法律、城市建设等多个政策体系和政府部门的协调,涉及到每个人。回顾新中国住房事业70年的发展历史,可以说过程坎坷而曲折,虽依然存在诸多亟待解决的紧迫问题,但已取得的成就是十分伟大的。
  我国进入新的时代,住房事业发生着深刻的转变,发展的任务也将有所不同。在广泛地吸收社会意见和平衡各阶层的利益诉求基础上,实现整体社会的住房福利最大化,是今后中国住房事业更高质量发展的重要课题。